Bauwerksbuch Wien | Erstprüfung, Kosten & §128a Wiener Bauordnung

Bauwerksbuch Wien gemäß §128a Wiener Bauordnung

Für zahlreiche Bestandsgebäude in Wien besteht die Verpflichtung zur Erstellung eines Bauwerksbuches gemäß §128a Wiener Bauordnung. Ziel dieser gesetzlichen Regelung ist die langfristige Sicherstellung der Gebäudesicherheit sowie die nachvollziehbare Dokumentation des baulichen Zustandes eines Gebäudes.

Besonders betroffen sind Altbauten, Gründerzeithäuser, Zinshäuser und Wohngebäude, die vor dem Jahr 1919 beziehungsweise vor dem Jahr 1945 errichtet wurden. Eigentümerinnen und Eigentümer sind verpflichtet, ein Bauwerksbuch zu erstellen, zu führen und bei Bedarf zu aktualisieren.

Das Bauwerksbuch dient dabei nicht nur der Erfüllung gesetzlicher Anforderungen, sondern stellt eine strukturierte Gebäudedokumentation dar, welche die Ergebnisse der Erstprüfung, die festgelegten Prüfintervalle sowie die Dokumentation späterer Überprüfungen enthält.

Was ist ein Bauwerksbuch?

Das Bauwerksbuch ist eine strukturierte und elektronisch geführte Dokumentation eines Gebäudes. Es enthält die wesentlichen Informationen über sicherheitsrelevante Bauteile, die Ergebnisse der Erstprüfung, festgelegte Prüfintervalle sowie die Dokumentation späterer Überprüfungen.

Ziel ist die langfristige Nachvollziehbarkeit des Gebäudezustandes sowie die Unterstützung der Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Erfüllung ihrer gesetzlichen Verpflichtungen.

Für welche Gebäude ist ein Bauwerksbuch erforderlich?

Die aktuelle Verpflichtung betrifft insbesondere:

Gebäude vor 1919
Gebäude vor 1945
Zinshäuser
Gründerzeithäuser
Mehrfamilienhäuser
Wohnhausanlagen
historische Bestandsgebäude

Ob ein konkretes Gebäude betroffen ist, kann meist anhand des Baujahres und der vorhandenen Unterlagen rasch festgestellt werden.

Welche Fristen gelten in Wien?

Für Gebäude, die vor dem 01.01.1919 errichtet wurden, ist ein Bauwerksbuch bis spätestens 31.12.2027 zu erstellen und zu registrieren.

Für Gebäude, die vor dem 01.01.1945 errichtet wurden, ist die Erstellung und Registrierung bis spätestens 31.12.2030 erforderlich.

Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes.

Welche Unterlagen gehören in ein Bauwerksbuch?

Je nach Gebäude können unterschiedliche Unterlagen Bestandteil des Bauwerksbuches sein.

Baubewilligungen
Einreichpläne
Bestandspläne
Fertigstellungsanzeigen
Benützungsbewilligungen (sofern vorhanden)
Dokumentationen von Umbauten
Prüfberichte
Wartungs- und Kontrollnachweise
Fotodokumentationen
Nachweise über durchgeführte Maßnahmen

Gerade bei älteren Gebäuden sind Unterlagen häufig unvollständig vorhanden. In solchen Fällen kann eine Einsichtnahme in die Planarchive der MA37 erforderlich sein.

Erstprüfung des Gebäudes

Die Erstprüfung bildet die Grundlage für das gesamte Bauwerksbuch. Dabei werden die sicherheitsrelevanten Bauteile des Gebäudes systematisch erfasst, dokumentiert und hinsichtlich ihres Zustandes beurteilt.

Die Erstprüfung erfolgt grundsätzlich augenscheinlich und zerstörungsfrei.

Ziel der Erstprüfung ist die Feststellung des augenscheinlichen Zustandes der relevanten Bauteile sowie die Dokumentation erkennbarer Mängel, Risiken und Auffälligkeiten. Auf dieser Grundlage werden Maßnahmenempfehlungen und Prüfintervalle festgelegt.

Im Zuge der Erstprüfung werden insbesondere folgende Bauteile beurteilt:

Fassaden einschließlich Gesimse, Zierglieder und Verblechungen
Dächer, Dachstühle und Dachentwässerungen
Balkone, Loggien, Erker und sonstige Auskragungen
Geländer, Brüstungen und Absturzsicherungen
Treppenanlagen und Handläufe
Fenster und sonstige Elemente der Gebäudehülle
Kaminköpfe und sonstige Dachaufbauten
Kellerbereiche
tragende Wände, Decken und sonstige tragende Konstruktionen
allgemein zugängliche Gebäudeteile

Dokumentation der Erstprüfung

Alle Feststellungen werden nachvollziehbar dokumentiert und eindeutig einem Bauteil zugeordnet.

Für jedes festgestellte Baugebrechen wird eine laufende Nummer vergeben. Dadurch entsteht eine langfristig nachvollziehbare Gebäudedokumentation, welche auch bei späteren Überprüfungen eine eindeutige Zuordnung ermöglicht.

Die Dokumentation umfasst insbesondere:

Bauteil
genaue Verortung
Beschreibung des Mangels
Fotodokumentation
Zustandsbewertung
Maßnahmenempfehlung
Prüfintervall

Maßnahmenprotokoll EP1

Die Ergebnisse der Erstprüfung werden in einem Maßnahmenprotokoll dokumentiert. Jeder festgestellte Mangel erhält eine eindeutige Nummer sowie eine Fotoreferenz.

Dadurch kann auch nach vielen Jahren nachvollzogen werden:

wann ein Mangel festgestellt wurde
wo sich dieser befindet
welche Maßnahmen empfohlen wurden
ob die Maßnahmen umgesetzt wurden
ob sich der Zustand verändert hat

Durch die Kombination aus Mangelnummer, Fotodokumentation und genauer Verortung entsteht eine langfristig nutzbare Gebäudedokumentation für Eigentümerinnen, Eigentümer und Hausverwaltungen.

Zustandsbewertung und Maßnahmenplan

Die festgestellten Mängel werden bewertet und in einem Maßnahmenplan zusammengeführt. Dieser dient als Grundlage für die weitere Beobachtung, Instandsetzung oder vertiefende Untersuchung einzelner Bauteile.

Je nach Zustand können unterschiedliche Prüfintervalle festgelegt werden.

Ist die Erstprüfung eine Konsensprüfung?

Nein. Die Erstprüfung im Rahmen des Bauwerksbuches stellt grundsätzlich keine vollständige Konsensprüfung sämtlicher historischer Bewilligungen und Planstände dar.

Werden jedoch augenscheinliche Abweichungen oder Auffälligkeiten festgestellt, kann im Rahmen der fachlichen Warn- und Hinweispflicht darauf hingewiesen werden.

Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?

Die Erstellung eines Bauwerksbuches erfordert fachliche Qualifikation und entsprechende Befugnis.

Dazu zählen insbesondere:

Ziviltechniker:innen Architektur
Ziviltechniker:innen Bauingenieurwesen
Gerichtssachverständige einschlägiger Fachgebiete
Baumeister:innen mit entsprechender Befugnis

Die Erstellung durch eine staatlich befugte Ziviltechnikerin bietet den Vorteil einer unabhängigen und fachlich fundierten Beurteilung des Gebäudes.

Bauwerksbuch für Hausverwaltungen

Hausverwaltungen betreuen häufig mehrere Liegenschaften gleichzeitig. Eine strukturierte Vorgehensweise erleichtert die Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtungen und die laufende Dokumentation der Gebäude.

Wir unterstützen bei der Sichtung vorhandener Unterlagen, der Erstprüfung, der Erstellung des Bauwerksbuches sowie der Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank.

Bauwerksbuch für Zinshäuser

Gerade Wiener Zinshäuser weisen häufig historische Fassaden, Gesimse, Dachkonstruktionen, Kellergewölbe und spätere Umbauten auf. Die strukturierte Dokumentation dieser Bauteile bildet einen wesentlichen Bestandteil des Bauwerksbuches.

Durch unsere Erfahrung mit Wiener Altbauten und Gründerzeithäusern können vorhandene Unterlagen effizient ausgewertet und in eine nachvollziehbare Gebäudedokumentation überführt werden.

Was kostet ein Bauwerksbuch?

Die Kosten hängen insbesondere von der Größe des Gebäudes, dem Baujahr, dem Zustand, den vorhandenen Unterlagen sowie dem Umfang der Erstprüfung ab.

Einfamilienhaus ab ca. 1.400 €
Mehrfamilienhaus ca. 1.500 € bis 2.800 €
Zinshaus ca. 1.800 € bis 3.500 €
größere Objekte nach individuellem Aufwand

Eine erste Einschätzung ist meist kurzfristig anhand weniger Gebäudedaten möglich.

Warum Architektum?

staatlich befugte Ziviltechnikerin
Erfahrung mit Wiener Altbauten und Zinshäusern
Erstprüfung vor Ort
Fotodokumentation und Maßnahmenprotokoll
Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank
Betreuung von Eigentümer:innen und Hausverwaltungen
Wien und Niederösterreich

Kostenlose Ersteinschätzung

Sie möchten wissen, ob Ihr Gebäude von der Bauwerksbuchpflicht betroffen ist oder welche Kosten zu erwarten sind?

Gerne prüfen wir Ihr Objekt unverbindlich und erstellen eine erste Einschätzung zu Aufwand, Kosten und erforderlichen Schritten.

Architektum ZT GmbH
DI Martina Marajana Hoffmann
Hauptstraße 103
2384 Breitenfurt bei Wien

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